KCR Code
click on the desired section to quickly navigate through the code
PREAMBLE
I. GENERAL PART
The goals of the club
The tasks of the club
Definitions used in this Code
Club membership
Club structure
The Committee on Disputes
General Meeting of the HCC
HCC Committees (except the Disputes Committee)
Revision Commission
XCR Council
Head of the HCC
Election Regulations
Design part
II. RULES OF OPERATION OF CHRC FOR REAL ESTATE AGENTS
General rules
The relationship of the agent with the real estate agency
Client-agent relationships
Relationships between agents
III. RULES OF SECURITY AND TRANSACTIONS
Preliminary contract
General procedure for execution of a preliminary contract
Duties and responsibilities of AN1 and AN2 in preparation for and implementation of the agreement
Other terms of the transaction
Special conditions for deposit
Final provisions of the rules for securing and conducting agreements
IV. COOPERATION WITH PHYSICAL PERSONS AND FOP (Non-HCC Members)
ПРЕАМБУЛА
С древних времен жилище всегда было для человека и убежищем от опасности и местом, где проходит значительная часть его жизни. В 21-м веке недвижимость, кроме места обитания, стала также самым надежным способом вложения капитала и для предприятий, и для частных лиц. Причем для последних, нередко, она оказывается также самой значительной, а, порой, и единственной существенной материальной ценностью. Именно поэтому к операциям с недвижимостью следует подходить с максимальной тщательностью.
Риэлтор – участник рынка недвижимости, на которого возложен высокий груз социальной ответственности, обязан соблюдать в своей работе высочайшие стандарты профессиональной деятельности.
Мы создали клуб риелторов, призванный помочь его членам путем объединения опыта, усилий и ресурсов выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, повысить свое мастерство, и как следствие – доверие людей к нашей профессии.
Настоящий Кодекс устанавливает высокие стандарты профессиональной деятельности, которые призваны сделать наших клиентов довольными и лояльными, а риэлторов успешными, состоятельными и уважаемыми специалистами.
I. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
1. Цель клуба
1.1. Целью клуба является возможность получения максимальной прибыли каждым членом клуба за счет объединения опыта, усилий и ресурсов.
2. Задачи клуба
2.1. Установление общепринятых правил сотрудничества на региональном рынке недвижимости.
2.2. Противодействие недобросовестной конкуренции (демпингу, некорректной рекламе и антирекламе, установление общепринятого порядка миграции сотрудников).
2.3. Создание общих информационных и рекламных ресурсов.
2.4. Создание сопутствующих сервисов (юридических, образовательных, информационных и др.).
2.5. Привлечение всех членов клуба к работе на общий результат через создание постоянно действующих комитетов по разным направлениям деятельности.
3. Определения, используемые в настоящем Кодексе
3.1. Кодекс ХКР – систематизированный сборник документов, регламентирующий деятельность Харьковского клуба риэлторов.
3.2. Клиент – физическое или юридическое лицо, которое пользуется риэлторскими услугами на основании заключенного договора.
3.3. Агент – специалист по недвижимости, который является наемным сотрудником субъекта риэлторской деятельности независимо от организационно-правовой формы, формы собственности и подчинения или работает по договору с этим субъектом, или осуществляет деятельность самостоятельно, как физическое лицо-предприниматель, предоставляет риэлторские услуги на рынке недвижимости и имеет базовые и специальные знания.
3.4. Субъект риэлторской деятельности – зарегистрированное в установленном законодательством порядке физическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, а также юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, которое осуществляет хозяйственную деятельность по оказанию услуг в сфере недвижимости в соответствии с КВЭД, в составе которого работает не менее двух риэлторов.
3.5. Заинтересованная сторона – контрагент Клиента, с которым возможно заключение сделки, отвечающей цели Договора с Клиентом, подписанного риэлтором.
3.6. Риэлторские услуги – посреднические, информационные, консультационные услуги на рынке недвижимости, которые предоставляются риэлтором Клиенту в интересах и за счет последнего, с соблюдением норм действующего законодательства.
3.7. Рынок недвижимости – система экономических и юридических отношений, возникающих при операциях с объектами недвижимости с участием субъектов, действующих на рынке.
3.8. Риэлторская деятельность – это систематическая, профессиональная, хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами риэлторской деятельности на собственный риск с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли; состоящая из практического, организационного, методического, консультационного, информационного, учебного и других способов и видов обеспечения риэлторских услуг.
3.9. Мультилистинговая система (МЛС) – система сбора, обмена и экспонирования информации об объектах недвижимого имущества, которые присутствуют на рынке на основании заключенных эксклюзивных договоров, организованная группой риэлторов, подписавших принятые ими правила ее функционирования. Цель МЛС – сделать продажу недвижимости быстрой и эффективной, а условия продажи прозрачными и понятными для всех ее участников. (на базе сайта vhn.ua)
3.10. Случайный посредник – физическое лицо-посредник, действующий на рынке недвижимости несистематически и без государственной регистрации.
3.11. Черный маклер – физическое лицо-посредник, действующий на рынке недвижимости систематически, но без государственной регистрации.
3.12. Соглашение о сотрудничестве – соглашение о распределении прав, обязанностей, ответственности и вознаграждения, который заключается между риэлторами в случае предоставления услуг одному клиенту.
3.13. Эксклюзивный договор – договор в письменной форме, предусматривающий предоставление Клиентом исключительных прав субъекту риэлторской деятельности, относительно представительства интересов данного Клиента с целью наилучшей реализации его потребностей.
3.14. Предварительный договор – договор в понимании ст. 635 Гражданского кодекса Украины, или другой договор, не противоречащий действующему законодательству, содержащий существенные условия будущей сделки, а также ответственность сторон за их нарушение.
3.15. Конфликт интересов – случаи, когда риэлтор действует в интересах клиентов, имеющих противоположные цели, или когда личные интересы риэлтора являются конфликтными к интересам его Клиента.
4. Членство в клубе
4.1. Членом клуба может быть:
4.1.1. Член клуба – тот, который руководствуется в своей работе настоящим Кодексом ХКР (в полном объеме), платит членские взносы и отвечает следующим требованиям:
-
является руководителем или учредителем агентства недвижимости (далее – “АН”);
-
является руководителем филиала АН (при наличии отдельного офиса и по желанию руководителя АН);
-
любой руководитель АН может представить в качестве члена клуба одного риэлтора, который должен пройти утверждение общего собрания ХКР.
4.1.2. Почетный член – любое физическое лицо (не обязательно риэлтор), являющееся публичным, полезным и известным в обществе. Не платит взносы, может приходить и выступать на собрании по приглашению и использоваться в рекламных мероприятиях ХКР для укрепления имиджа клуба.
4.2. Исключение из членов ХКР происходит:
4.2.1. По личному заявлению члена.
4.2.2. Решением общего собрания по представлению комитета по спорам.
4.2.3. Решением комитета по спорам в случае, если настоящим Кодексом ХКР будет прямо предусмотрена такая возможность за совершенное нарушение или решение об исключении члена принято Комитетом по спорам - единогласно.
4.3. Приём в члены клуба осуществляет Общее собрание ХКР при условии, если кандидат соответствует правилам раздела 3 настоящего Кодекса, а также:
4.3.1. Подачи заявления на имя Председателя ХКР.
4.3.2. Подписания настоящего Кодекса и Меморандума.
5. Структура клуба
5.1. Председатель клуба – периодически избираемая должность из числа полноправных членов клуба. Председатель ХКР осуществляет общее руководство клубом и его официальное представительство везде, где это потребуется, организовывает и проводит общие собрания ХКР, выборы Председателя и глав комитетов, может предлагать кандидатов на выборные должности ХКР, контролирует работу всех органов ХКР, а также гарантирует соблюдение ими всех норм и правил, изложенных в настоящем Кодексе.
5.2. Совет ХКР – орган ХКР, в который входят руководители Комитетов, Председатель, экс Председатель. Совет осуществляет оперативное руководство клубом.
5.3. Общее собрание ХКР – высший орган ХКР.
5.4. Комитеты, существующие в ХКР:
5.4. Правил – законотворческая функция (создание документов, регламентирующих деятельность ХКР).
5.4.2. Аналитический – систематизация, обработка и публикация данных о региональном рынке недвижимости.
5.4.3. Юридический – создание общих договоров, поиск и работа с адвокатскими и юридическими фирмами по вопросам сотрудничества и сопровождения членов ХКР.
5.4.4. PR – информирование потенциальных потребителей услуг и сервисов о деятельности ХКР, преимуществах работы с его членами или преимуществах членства в ХКР.
5.4.5. IT – создание и продвижение интернет-ресурсов ХКР.
5.4.6. Образования – подготовка и проведение обучающих программ, тренингов и семинаров для членов клуба, их сотрудников и соискателей.
5.4.7. Финансов и развития – сбор членских взносов и финансирование утвержденных программ развития ХКР.
5.4.8. Разрешения споров – высший судебный орган ХКР.
5.4.9. Сотрудничества - мониторинг, сбор статистики и пропаганда сотрудничества в ХКР.
5.4.10. МЛС - организация работы и развитие МЛС в ХКР.
5.4.11. Вайбер групп - создание и сопровождение вайбер групп
5.4.12. Ревизионная комиссия – высший контролирующий орган ХКР.
6. Комитет по спорам
6.1. Выбирается из членов ХКР.
6.2. Кандидаты могут быть назначены Председателем или путем самовыдвижения не позднее, чем за две недели до выборов.
6.3. Резюме кандидатов должны быть выставлены в СМИ ХКР (Viber группы, сайт).
6.4. Глава комитета по спорам – лицо, набравшее простое большинство голосов членов комитета на выборах (при равном количестве голосов, проводится второй тур).
6.5. Количество членов комитета – 7 основных плюс 3 резервных. Резерв привлекается в случае отсутствия кого-либо из основного состава по причине болезни, отпуска или в случае, если член основного состава является стороной спора или связан с ней родственными или служебными связями. В особо сложных случаях глава может привлекать членов комитета из состава резерва.
6.6. Процедура принятия решения:
-
глава комитета оглашает заявление потерпевшей стороны;
-
в случае присутствия второй стороны ей дается слово или она предоставляет встречное заявление, которое тут же зачитывается;
-
каждый член комитета по спорам высказывает свое мнение по данному вопросу;
-
глава комитета следит за объективностью высказываний членов комитета, основанную на трактовке действующих норм и правил настоящего Кодекса ХКР, если рассматриваемый вопрос не урегулирован настоящим Кодексом, то на основе общепринятых норм и правил, а также личного убеждения;
-
после высказываний происходит принятие решения путем открытого голосования;
-
принятое решение оформляется в виде протокола, который затем публикуется в СМИ ХКР.
6.7. Решение Комитета по спорам в отношении исключения из членов ХКР должно приниматься только в случае единогласного решения. Если хотя бы один член Комитета по спорам будет против решения об исключении из членов ХКР, то Глава комитета должен вынести данный вопрос на рассмотрение общего собрания ХКР.
6.8. Приостановление членства в ХКР может быть принято простым большинством голосов.
6.9. Если в результате рассмотрения спора было установлено, что данный вопрос не учтен в настоящем Кодексе или требует уточнения, то Комитет по спорам направляет в Комитет ХКР по правилам свои предложения для доработки.
6.10. Комитет по спорам имеет право рассматривать споры не членов ХКР по их обоюдному желанию. При этом споры рассматриваются на основании действующих правил ХКР.
6.11. Глава Комитета обязан пригласить на заседание все стороны спора, согласовав с ними время и место заседания в ближайшее возможное время, но не более чем в течение 1-го календарного месяца.
6.12. Член ХКР обязан явиться на заседание Комитета по спорам в согласованное с ним время.
7. Общее собрание ХКР
7.1. Общее собрание ХКР:
7.1.1. Утверждает должностных лиц, для избрания которых требуется голосование.
7.1.2. Принимает отчетность должностных лиц ХКР.
7.1.3. Утверждает настоящий Кодекс и любые изменения к нему.
7.1.4. Утверждает повестку дня собрания голосованием, рассматривает вопросы, поднятые членами ХКР, и принимает решения по ним.
7.1.5. Принимает в члены ХКР и исключает из них субъектов клуба.
7.2. Общее собрание созывается не реже двух раз в год: по инициативе Председателя или Совета ХКР с уведомлением за 15 календарных дней.
7.3. Уведомление о времени, месте проведения и повестке дня собрания отправляются на электронную почту, указанную в реестре АН или в вайбер группе ХКР в день принятия решения о собрании, за три дня и за один день до собрания.
7.4. Регистрацию членов ХКР на собрании обеспечивает Председатель ХКР.
7.5. Кворум Общего собрания – 51% общего количества членов ХКР.
7.6. Общее собрание ХКР считается имеющим кворум, если на нем зарегистрировались персонально или по доверенности количество членов, имеющих не менее 51% голосов ХКР. Все решения, принятые на Общем собрании членов ХКР, считаются легитимными в случае, если за них получено более половины голосов.
7.7. Право голоса имеют все члены ХКР, каждый член ХКР – один голос.
7.8. Председатель ХКР устанавливает регламент собрания и обеспечивает ведение протокола. Протокол собрания публикуется в течение ближайших двух рабочих дней в СМИ ХКР.
8. Комитеты ХКР (кроме комитета по спорам)
8.1. Комитеты выполняют задачи, указанные в пункте 5.4. Кодекса ХКР. По инициативе Председателя или глав комитетов могут проводиться совместные заседания двух или более комитетов.
8.2. Главы комитетов избираются членами комитетов на срок два года без ограничения количества избирательных сроков.
8.3. При назначении членов комитета Глава руководствуется желанием кандидатов участвовать в работе комитета, их способностями, а также своим видением работы комитета. По желанию Главы для эффективной работы комитета могут привлекаться сторонние специалисты.
8.4. Глава комитета может возглавлять одновременно только один комитет, но может быть рядовым членом и другого комитета.
8.5. Председатель ХКР может возглавлять комитет.
8.6. Глава комитета в течение одного месяца после выборов представляет Председателю ХКР план работы комитета на ближайший год, включая график проведения заседаний комитета не менее 1 раза в месяц.
8.7. Заседание комитета считается состоявшимся, если на нем присутствует не менее 3-х членов, включая Главу.
8.8. Принятие решений комитета происходит простым большинством голосов. Если голоса разделились поровну, то голос Главы является решающим.
8.9. На время своего отсутствия Глава может назначить заместителя, к которому переходят все полномочия на это время.
8.10. По своему усмотрению Глава комитета может заменить или удалить кого-либо из членов комитета.
8.11. Глава комитета обязан отчитываться о работе комитета на общем собрании ХКР. Председатель ХКР имеет право требовать регулярные или разовые отчеты о работе комитета не чаще одного раза в месяц.
9. Ревизионная комиссия
9.1. Глава и члены Ревизионной комиссии в составе 2-х человек избираются открытым голосованием в соответствии с регламентом выборов ХКР.
9.2. Кандидаты могут быть рекомендованы Председателем или путем самовыдвижения на отчетно-выборном общем собрании ХКР сроком на 1 год.
9.3. Глава Ревизионной комиссии – лицо, набравшее простое большинство голосов на выборах (при равном количестве голосов, проводится второй тур).
10. Совет ХКР
10.1. В совет ХКР входит Председатель ХКР, Главы комитетов и экс-председатели.
10.2. Совет ХКР осуществляет деятельность с целью координации совместных действий комитетов и клуба в целом, обеспечения эффективной работы всех его структур, выработки направлений и стратегии развития клуба.
10.3. Совет ХКР собирается не реже одного раза в три месяца.
10.4. В случае прекращения работы Главы комитета по любой из причин члены комитета избирают нового главу комитета.
10.5. Совет ХКР организует выборы Председателя.
11. Председатель ХКР
11.1. Председатель клуба избирается сроком на 2 года тайным голосованием на общем собрании клуба, имеющего кворум.
11.2. Председатель ХКР избирается только из членов и/или руководителей комитетов, активно работающих для достижения общих целей ХКР. При этом члены комитетов могут выдвигать кандидатуры для участия в выборах Председателя ХКР.
11.3. Кандидат в Председатели ХКР обязан предоставить разработанную им программу развития ХКР, которую он обязуется воплотить в жизнь.
11.4. Председатель ХКР является гарантом исполнения настоящего кодекса всеми членами и структурами ХКР. В случае выявления нарушений настоящего кодекса со стороны членов или структур ХКР Председатель ХКР имеет право инициировать процедуры в соответствии с настоящим кодексом: исключения, переизбрания или принятия решений различными комитетами или иными структурами клуба, а в случае необходимости и созыв внеочередного собрания ХКР.
11.5. По истечении срока работы экс Председателю ХКР решением общего собрания может быть присвоено бессрочное звание “Почетный Председатель ХКР”.
11.6. Отменить звание Почетный Председатель ХКР может только решение общего собрания ХКР.
11.7. В случае невыполнения своей предвыборной программы развития ХКР решением Общего собрания членов ХКР Председатель может быть освобожден от занимаемой должности и проведены внеочередные выборы Председателя ХКР.
11.8. В обязанности Совета клуба входит организация выборов, печать бюллетеней и обеспечение урны для голосования.
12. Регламент выборов ХКР
12.1. Выдвижение кандидатов может производиться следующим способом:
12.2. Инициатива извне – по предложению комитетов или Председателя ХКР.
12.3. Выдвижение кандидатов происходит не позднее чем за один месяц до выборов с обязательной их публикацией в СМИ ХКР.
12.4. Утверждение кандидата происходит Советом ХКР на дату за один месяц до начала голосования. Допускается предоставлять свою подпись более чем одному кандидату по своему желанию.
12.5. Если ни один из кандидатов не набрал простого большинства голосов, то Председатель ХКР избирается во втором туре из двух кандидатов, набравших наибольшее количество голосов. Председателем ХКР становится кандидат, набравший больше голосов.
12.6. В бюллетенях для голосования кроме фамилий кандидатов предусматривается пункт “Против всех”.
12.7. Подсчет голосов для выборов кандидатов на должность осуществляется силами самих кандидатов (их представителей).
12.8. Подсчет голосов для целей принятия решений осуществляется силами специально избираемой счетной комиссии. Выборы счетной комиссии проводятся открытым голосованием сроком на два года на отчетно выборном общем собрании ХКР в количестве 5-ти человек.
Design (non-accepted part)
II. ПРАВИЛА РАБОТЫ ХКР ДЛЯ АГЕНТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
1.Общие правила
1.1. Агент обязан изучить настоящие правила и соблюдать их.
1.2. Ответственность за изучение правил агентом несет руководитель агентства недвижимости, в котором он работает. Агент, работающий самостоятельно, несет личную ответственность за изучение и соблюдение настоящих правил.
1.3. Агент должен избегать преувеличения, искажения или сокрытия фактов, имеющих отношение к собственности или сделке, которые могут влиять на стоимость объекта и/или принятие решения потенциальным покупателем о покупке.
1.4. Агент обязан не разглашать факты или сведения, являющиеся конфиденциальными с точки зрения законов Украины, договора, действующих правил ХКР и общепринятых этических норм.
1.5. Агент в своей работе должен использовать установленные образцы договоров в последней принятой редакции.
1.6. Агент не должен брать на себя предоставление специальных услуг, которые лежат за пределами его компетенции. Любые лица, предоставляющие дополнительные услуги, должны быть представлены клиенту лично; стоимость, сроки и суть услуги должны быть четко определены.
1.7. Агенты не имеют право принимать участие в деятельности, которая может повлечь за собой уголовную ответственность агента, его руководителя или клиента. При наличии любого сомнения по этому поводу агент обязан получить консультацию юриста или руководителя агентства недвижимости.
1.8. Если агента попросили свидетельствовать или сотрудничать любым иным способом в любом судебном разбирательстве или расследовании, связанном с профессиональной деятельностью, он должен сообщить все имеющиеся по делу факты (письменно) руководству АН.
1.9. Агенту запрещено давать мнимую либо ложную информацию клиенту или контрагенту.
2. Взаимоотношения агента с агентством недвижимости
2.1. Агент обязан проводить любой вид деятельности, связанный с объектами недвижимости, в рамках своего агентства недвижимости.
2.2. Агент обязан уведомить заранее своего руководителя о необходимости совершить операцию на рынке недвижимости в личных целях, а в случае получения гонорара (от имени своего агентства недвижимости) – разделить свой гонорар в соответствии с правилами своего агентства недвижимости.
2.3. Агент не должен распространять какую-либо информацию об агентстве недвижимости, не связанную с выполнением его обязанностей.
2.4. Агент не имеет права решать вопросы об изменениях в оплате услуг агентства недвижимости или долях гонорара в совместных сделках без согласования со своим руководителем.
2.5. Агент обязан вести учет своих действий (сделок, звонков, показов, рекламы) в установленной правилами своего агентства недвижимости форме.
2.6. Агенту, не имеющему на это полномочий, согласно установленных правил своего агентства недвижимости, запрещается:
-
самостоятельно оформлять документы;
-
принимать от клиента деньги;
-
писать от своего имени и отмени других лиц какие-либо расписки;
-
составлять и подписывать от своего имени какие-либо договоры;
-
давать от своего имени какие-либо гарантии;
-
передавать третьим лицам какую-либо информацию, связанную с коммерческой деятельностью своего агентства недвижимости.
2.7. В случае выявления признаков криминальных действий со стороны как отдельных агентов, так и агентств недвижимости, агент обязан доложить своему руководителю об этом, а руководитель обязан занести эти данные в соответствующие внутренние информационные ресурсы ХКР и, в случае подтверждения, этих фактов – в правоохранительные органы.
3. Взаимоотношения агента с клиентами
3.1. В начале телефонного разговора, агенты обязаны представляться в формате «Имя, название агентства», а при первой встрече с клиентом вручить свою визитку.
3.2. С целью удержания на высоком уровне репутации профессии риэлтор, работа любого специалиста агентства недвижимости должна быть направлена на наилучшее удовлетворение потребности своего клиента, при этом, специалисты агентства недвижимости должны быть честны со всеми сторонами сделки и соблюдать законодательство Украины.
3.3. Агенту запрещается умышленное сокрытие (в целях получения дополнительной личной выгоды) от своего клиента подходящих последнему выгодных вариантов от контрагентов. Это требование двухстороннее и касается необходимости сотрудничества как по заключенным договорам на продажу, так и на покупку объектов недвижимости агенту.
3.4. Оказание услуг клиенту без заключения договора запрещено.
3.5. Агент не должен перекладывать выполнение своих обязанностей на клиента.
3.6. При выполнении своих должностных обязанностей агенту запрещается находиться в нетрезвом виде или состоянии наркотического опьянения.
3.7. Агент должен быть опрятен, а его внешний вид должен соответствовать деловому стилю.
3.8. Запрещается любое негативное поведение и общение в присутствии клиента, проявление фамильярности и неформальности в отношениях с действующими и потенциальными клиентами.
3.9. Запрещается распространять неподтвержденную, недостоверную или любую другую информацию, порочащую репутацию как конкретного агента, так и отдельного агентства недвижимости в целом.
3.10. Агент имеет право давать консультации клиенту только в рамках своей компетенции. Для проведения консультации, которые выходят за уровень его компетенции, агент должен рекомендовать клиенту получить консультацию у специалиста своего агентства недвижимости или независимого специалиста, имеющего соответствующую квалификацию.
4. Взаимоотношения между агентами
4.1. Агенты обязаны представляться друг другу в начале телефонного разговора в формате «Имя, название агентства», а при первой встрече обмениваться визитками.
4.2. При просмотре объекта недвижимости очередность показа одного и того же объекта разными агентами устанавливается договоренностью с собственником.
4.3. Любое общение между агентами осуществляется на основе взаимного
уважения к контрагенту и его компании. Не допускается некорректное поведение, хамство, оскорбление, критика методов работы контрагента либо агентства контрагента в присутствии клиента.
4.4. Агент, представляющий собственника, обязан присутствовать на совместном показе и провести презентацию объекта, а в дальнейшем на задатке и сделке.
4.5. Агенты обязаны заранее оговорить размер и порядок оплаты комиссионного вознаграждения, а при проведении совместного показа подписать соглашение о сотрудничестве в установленной ХКР форме.
4.6. Если внутренней политикой агентства недвижимости предусмотрено подписание договора с клиентом-покупателем контрагента, то агент представляющий такое агентство недвижимости обязан заранее предупредить агента покупателя об этом. В таком случае при проведении совместного показа, агент, представляющий интересы покупателя, обязан разъяснить и предупредить своего клиента о необходимости заполнения договора с агентством, представляющим собственника, убедиться в наличии паспорта у клиента перед показом, а также содействовать его подписанию.
4.7. Сотрудничество между агентами обязательно, если эксклюзив был внесен в МЛС (сайт vhn.ua) случае появления нового объекта недвижимости на рынке агент, представляющий продавца, имеет право самостоятельно заниматься поисками потенциального клиента. Отказ агента в показе объекта, внесенного в МЛС ХКР (сайт vhn.ua), контрагенту без объективных причин после истечения вышеуказанного срока является нарушением правил работы ХКР. Размещение информации об объекте в МЛС (сайт vhn.ua), вайбер группах является основанием для сотрудничества между АН .
4.8. В случае выявления поступка или поведения, нарушающего настоящие или другие действующие правила ХКР, общепринятые этические нормы, агент обязан указать на имеющее место нарушение агенту лично и поставить в известность своего руководителя.
4.9. Запрещено предоставление рекламной информации о своем АН и о себе лично клиенту контрагента (предоставление рекламных материалов (папок, визиток, рекламной печатной информации), подарков, содержащих информацию об АН, не представляющем в сделке сторону клиента.
4.10. Если сторона, обвинённая в нарушениях, считает обвинение необоснованным, то она имеет право на защиту своеи репутации в комитете по спорам и/или на общем собрании ХКР.
III. ПРАВИЛА ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК
1. Предварительный договор
1.1. Предварительный договор (или любой аналогичный по сути договор, не противоречащий закону, далее по тексту – “Предварительный договор”) составляется с целью оговорить наиболее существенные условия будущей сделки и обеспечить их исполнение сторонами.
1.2. Рекомендованная сумма обеспечительного платежа (далее по тексту – “Задатка”) выбирается из соображений разумной достаточности:
1.2.1. С одной стороны (при выборе не менее какой суммы должен быть обеспечительный платеж), выбранная сумма должна удержать любую из сторон будущей сделки от нарушения ее условий, исходя из значимости штрафных санкций;
1.2.2. С другой стороны (при выборе не более какой суммы должен быть обеспечительный платеж), выбранная сумма не должна повлечь негативные последствия, выходящие за рамки уплаты штрафных санкций.
1.3. В ХКР рекомендованная сумма Задатка принимается эквивалентной от 500 до 10000 долларов США.
1.4. При необходимости и с согласия Продавца и Покупателя (далее по тексту при совместном упоминании – “Стороны”), оформить Предварительный договор с суммой Задатка свыше эквивалента 3000 долларов США рекомендуется его нотариальное оформление.
2. Общий порядок оформления Предварительного договора
2.1. При сотрудничестве двух агентств недвижимости (далее по тексту – “АН”) , где АН1 (сторона Продавца) и АН2 (сторона Покупателя), подписание Предварительного договора проводится на территории АН1 или у нотариуса, в случае необходимости. Исключение составляет обоюдная договорённость обоих АН о проведении подписания Предварительного договора и передаче Задатка на территории АН2 , используя договора, предоставленные АН1.
2.2. Сумма Задатка и цена объекта оговариваются Сторонами при участии АН до даты подписания Предварительного договора. Предварительные сроки сделки, освобождения объекта недвижимости и снятия с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по адресу продаваемого объекта также оговариваются до даты подписания Предварительного договора.
2.2.1. Размер комиссионного вознаграждения каждого из АН оговаривается до даты подписания Предварительного договора.
2.2.2. АН, использующее чужие бланки для оформления Предварительного договора, имеет право с ними заранее ознакомиться.
2.2.3. Каждое АН после подписания Предварительного договора должно проинформировать руководителя другого АН об этом факте. АН, в котором происходит задаток, обязано сообщить своему контрагенту о проведении задатка.
2.2.4. В офисе принимающего АН должны быть условия и устройства для проверки купюр и документов.
2.2.5. Задаток передается Собственнику объекта недвижимости или его законному представителю (далее по тексту – “Продавец”).
2.3. Продавец должен оставить Задаток на хранение в АН1, если на момент оформления Предварительного договора существует хотя бы одно из нижеперечисленных обстоятельств:
2.3.1. У Продавца отсутствует оригинал правоустанавливающих документов (или в электронном реестре прав на недвижимое имущество нет сведений о принадлежности Продавцу объекта недвижимости в его текущей конфигурации)
2.3.2. Не подписал Предварительный договор хотя бы один из собственников.
2.3.3. Не подписал(а) Предварительный договор супруга(и), который(ая) должны давать согласие на продажу или от этого супруга(и) нет заявления, удостоверенного в надлежащем порядке.
2.3.4. Существует неузаконенная перепланировка объекта недвижимости (и Стороны договорились привести документы в соответствие на момент сделки).
2.3.5. По адресу Объекта недвижимости зарегистрированы не собственники.
2.3.6. Объект недвижимости сдан в аренду (заключен договор аренды).
2.3.7. Кто-либо со стороны Продавца относится к категориям риска (алко-, наркозависимость, проживание совместно с неблагонадежными лицами).
2.3.8. Продавец просит принять задаток на хранение.
2.3.9. Не получен отказ совладельцев объекта недвижимости от права преимущественной покупки.
2.3.10. Продавец отказался оставить на хранение документы в АН.
2.3..11. Установлено, что существует запрет на отчуждение недвижимого имущества или любой другой запрет, мешающий нотариальному удостоверению договора по отчуждению недвижимого имущества Продавца до его снятия в установленном законом порядке.
2.3.11. Существуют другие обстоятельства, оговорённые сторонами в Предварительном договоре.
2.4. В Предварительном договоре можно предусмотреть порядок получения задатка на руки до сделки, после устранения вышеназванных причин. В случае необходимости получить Задаток или его часть для подготовки к сделке, АН1 имеет право выдать его на руки Продавцу, с письменного согласия Покупателя, или под свою ответственность.
3. Обязанности и ответственность АН1 и АН2 при подготовке к сделке и проведении ее
3.1. Действие АН1 до подписания Предварительного договора: проверить запреты в едином государственном реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, а также уведомить Стороны о необходимости дать правдивую информацию о нахождении в браке в момент приобретения (для Продавца) или в текущий момент (для Покупателя), так как эта информация проверяется по реестру во время сделки.
3.2. АН1 обязано:
3.2.1. Обеспечить подготовку полного пакета документов, необходимых для сделки.
3.2.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по адресу данного объекта недвижимости.
3.2.3. Обеспечить получение разрешения в органах опеки и попечительства, если кто-либо из собственников продаваемого Объекта недвижимости является недееспособным лицом (по возрасту или признан таковым решением суда).
3.2.4. Подготовить справки об отсутствии долга по коммунальным платежам.
3.2.5. Обеспечить явку стороны Продавца на сделку с полным пакетом документов.
3.2.6.Обеспечить оплату комиссионного вознаграждения АН2, если его по договору оплачивает Продавец.
3.2.7.Принять на хранение документы после оформления Предварительного договора (если оформление проходило в АН1, либо Стороны оговорили это заранее).
3.3 АН2 обязано:
3.3.1. Обеспечить явку стороны Покупателя на сделку с полным пакетом документов.
3.3.2. Обеспечить расчет с Продавцом (в т.ч. безналичный, если необходимо).
3.3.3.Обеспечить оплату комиссионного вознаграждения, если его оплачивает Покупатель.
3.4. АН1 и АН2 обязаны:
3.4.1. Уведомить (каждое АН своего клиента) о сумме платежей у нотариуса и в банке.
3.4.2. Сторона (АН1 или АН2), предоставляющая нотариуса, должна уведомить другую сторону по сделке о стоимости нотариальных услуг до его подписания.
3.5. В случае, если одна из сторон сделки (Покупатель или Продавец) уклоняется от ее проведения в соответствии с условиями Предварительного договора или прямо заявила об отказе от нее, то АН1 и АН2 должны обеспечить юридически правильное расторжение Предварительного договора, а в случае невозможности или отказа уклоняющейся стороны это сделать – обеспечить другую (добросовестную) сторону доказательной базой ее добросовестности:
3.5.1. Подготовить полный пакет документов на сделку, если добросовестная Сторона – Продавец;
3.5.2. Обеспечить возможность расчета по сделке, если добросовестная Сторона – Покупатель;
3.5.3. Составить акт явки добросовестной стороны на сделку и неявки уклоняющейся или явки, но с отказом исполнить условия договора;
3.5.4. Получить у нотариуса свидетельство нахождения в нотариальной конторе во время, указанное в соответствии с Предварительным договором, телеграммой или другим документом, подтверждающим оповещение уклоняющейся стороны о времени и месте сделки.
3.6. АН1 и АН2 обязаны своевременно информировать друг друга и своих клиентов обо всех существенных обстоятельствах, известных на момент подписания Предварительного договора или обнаруженных в процессе подготовки к сделке.
4. Остальные условия проведения сделок
4.1. Оплата нотариальных услуг происходит по взаимной договорённости Сторон (по традиции чаще Покупателем).
4.2. Нотариуса выбирает сторона сделки, которая оплачивает его услуги, или по договоренности, если услуги нотариуса оплачиваются Сторонами поровну.
4.3. Оплата комиссионного вознаграждения происходит до подписания договора об отчуждении недвижимого имущества.
4.4. В случае невыполнения договорных обязательств Продавцом, на момент подписания договора об отчуждении недвижимого имущества, он передает залоговую сумму на хранение АН1, если существующей договоренностью не установлено иное. Необходимость передать залоговую сумму должна быть оговорена в Предварительном договоре.
4.5. В договоре об отчуждении недвижимого имущества должен быть указан срок исполнения обязательств Сторон.
4.6. Передача объекта недвижимости Покупателю должна быть произведена по акту приема-передачи при участии АН1 и АН2.
5. Особые условия передачи Задатка
5.1. В случае, если Продавец проживает в другом городе (стране), а также при отсутствии его законного представителя, до момента подписания Предварительного договора между ним и Покупателем, может быть оформлен письменный договор между АН1 и Покупателем с передачей Задатка на хранение в АН1, для последующей его передачи Продавцу или законному представителю с целью подписания Предварительного договора или сделки на условиях, предварительно согласованных Сторонами.
5.2. В этом случае (п. 5.1.) рекомендуется в качестве Задатка принимать сумму до эквивалента 1000 долларов США.
5.3. В случае отказа Продавца в дальнейшем оформить Предварительный договор на условиях, предварительно согласованных Сторонами, сумма Задатка возвращается Покупателю незамедлительно.
5.4. В случае подписания Продавцом Предварительного договора (после его приезда) сумма Задатка передается ему или оставляется на хранение в АН1 с соблюдением п. 2 настоящих правил.
5.5. В случае отказа Покупателя, в дальнейшем, от подписания Предварительного договора или от подписания договора об отчуждении недвижимого имущества, сумма Задатка передается Продавцу или его законному представителю по их письменному заявлению на имя АН1. В случае, если Продавец является физическим лицом нерезидентом, АН1 выступает в роли налогового агента и обязан вычесть и уплатить налог с полученного дохода (суммы передаваемого Задатка) в соответствии с действующим законодательством. Передача Задатка происходит по расписке.
6. Заключительные положения правил обеспечения и проведения сделок
6.1. Все споры АН1 и АН2 обязаны решать в соответствии с настоящими правилами, а при недостижении согласия путем обращения в комитет по решению споров при Харьковском клубе риэлторов (ХКР).
6.2. В случае обращения одной из Сторон (Продавца, Покупателя или их законных представителей) для решения возникшего спора в суд, АН1 и АН2 участвуют в споре в соответствии с действующим законодательством, настоящими и другими правилами ХКР.
6.3. В случае, когда отдельные нормы настоящих правил противоречат действующему законодательству – АН1 и АН2 должны руководствоваться им.
IV. СОТРУДНИЧЕСТВО С ФИЗЛИЦАМИ И ФЛП (не член ХКР)
1. Неофициальный посредник
Неофициальный участник рынка риэлторских услуг (частный маклер, посредник) – это физическое лицо, действующее на рынке недвижимости на регулярной основе, без государственной регистрации. В случае проведения совместной сделки ответственность за ее совершение перекладывается на официального участника рынка (АН) и общепринятый гонорар подлежит разделу в соотношении: 70% / 30%
Ответственность за совершение сделки включает в себя: контроль за подготовкой и проверкой документов на всех этапах сделки, выдача квитанции за полученное по сделке вознаграждение (на всю сумму), использование предварительного договора (или подобного ему по смыслу) с атрибутикой АН-официального участника сделки.
2. Официальный ФЛП без офиса и ТМ (не член ХКР)
Официальный участник рынка риэлторских услуг ФЛП – это физическое лицо предприниматель, действующее на рынке недвижимости с государственной регистрацией и с указанием соответствующего виду деятельности кода 68.31. В случае проведения совместной сделки ответственность и обязанности при ее совершении распределяются в соответствии с правилами межагентских отношений на рынке недвижимости г. Харькова, а риэлторская комиссия подлежит разделу в соотношении: При этом местом оформления предварительного договора (или подобного ему) -принимается офис участника сделки, члена ХКР.
3. Официальный ФЛП с офисом, но без ТМ
Официальный участник рынка риэлторских услуг ФЛП – это физическое лицо предприниматель, действующий на рынке недвижимости с государственной регистрацией и с указанием соответствующего виду деятельности кода 68.31., а также имеющий в собственном распоряжении отдельное, стандартно оборудованное помещение для ведения коммерческой деятельности на основании права собственности или по договору аренды, оснащенное вывеской с указанием коммерческого названия (названием также может служить собственное имя, фамилия, указанные на вывеске) субъекта риэлторской деятельности. В случае проведения совместной сделки ответственность и обязанности при ее совершении распределяется в соответствии с правилами межагентских отношений на рынке недвижимости г.Харькова, а риэлторская комиссия подлежит разделу по решению члена ХКР.
4. Официальный ФЛП с офисом и ТМ
Официальный участник рынка риэлторских услуг ФЛП – это физическое лицо-предприниматель, действующий на рынке недвижимости с государственной регистрацией и с указанием соответствующего виду деятельности кода 68.31., а также имеющий в собственном распоряжении отдельное, стандартно оборудованное помещение для ведения коммерческой деятельности на основании права собственности или по договору аренды, оснащенное вывеской с указанием названия и/или изображения ТМ, зарегистрированной за субъектом риэлторской деятельности или используемой им на законных основаниях. Такое ФЛП приравнивается к АН, ответственность за совершение совместной сделки распределяется в соответствии с правилами межагентских отношений на рынке недвижимости г. Харькова, а риэлторская комиссия подлежит разделу по решению члена ХКР.